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什么是地票?地票制度的内容和操作程序,地票交易研究--本质是国进民退

时间:2018-01-05 15:09:49  来源:  作者: 阅读:

  地票指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地,经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标。

  “地票”如何使用?

  “地票”怎样运行呢?了解“地票”的运行程序有助于我们对其有更深入的了解。《暂行办法》对“地票”的使用已做出了相应的规定。“地票”运行主要程序包括四大环节,分为复垦、验收、交易和使用“地票”。在复垦环节中,有闲置土地复垦为耕地,诸如农村宅基地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业用地等农村集体建设用地,以做到“先造地后用地”。而验收则是由土地行政主管部门根据相关规定对土地再次流转的资格进行审核,并对土地使用权人发给相应面积的“地票”。

  在交易环节中,农村土地交易所会根据实际情况,进行公开拍卖,价高者得。如首场拍卖会上,08001号“地票”300亩指标由民营企业重庆玉豪龙实业(集团)有限公司以2560万元成功竞得 ,高出起拍价1280万元,增幅达100%。

  在交易环节中取得“地票”之后,等于取得了土地使用凭证。如何使用该凭证呢?因为《暂行办法》只赋予了“地票”持有者人对地块的选择权,所以“地票”持有者人要在符合城市规划和土地利用规划的范围内,寻找尚未被国家征收、又符合其市场开发需求的地块。看准地块后,向政府提出征地建议。倘若时机成熟,政府会将地块征用,并作为经营性地块进行招挂拍,“地票”持有者与其他开发企业再次竞争,讲究价高者得。

  通过上述分析,不难看出,其实通过竞拍取得“地票”之后,只是表明已获得土地的使用权,至于何时可以使用,如何使用,还有更多的后续工作要做。

  “地票”制度的内容和操作程序。

  第一,把集体农民的承包地、宅基地先做确权认定。既有存量的确权,也有增量确权,即把宅基地、农村建设用地复垦为耕地后再确权。

  第二,把确权的土地证券化,发行了该市用地的“地票”。

  第三,“地票”可在该地成立的土地交易所中进行交易。

  第四,土地交易价格,由政府制定基准价格再由购买者竞拍。

  第五,宅基地的价格构成为:征地价+宅基地使用权补偿价+城市购房补贴价。

  承包耕地的价格构成则为:土地经营权的市场价+承包期剩余年份受益物权的补偿价。第六,所进行的交易均是一次性买卖的交割。宅基地一亩价格大约为10万元,承包地价格一亩价格大约为1--2万元。

  地票制度的本质--国进民退

  表面上看,竞拍“地票”是对农村土地经营权、使用权、受益权的交易,但更深刻的交易则是土地所有权的交易。因为这在交易所是一次性的买断,从此,“地票”、土地不再和农民发生产权联系。所以可以肯定,早在该地的土地确权时,暗中就包括了对土地所有权的确权,“地票”在交易所的交易也隐含着对土地所有权的交易。但其政策却采取了模糊的方法,并没有说明更为深刻的所有权交易的秘密。这种交易不计算所有权的价格,却买断了农民的生产资料和劳动对象。

  如果进城农民容易找到工作还好说,但是如果农民工在城市很难完成就业,出现较大人群没有工作的局面,后果将是很可怕的。即使是经营权、使用权、受益权的价格也不是市场价格,而是由政府主导的基准价格。承包土地、使用宅基地的农民在集体土地所有制中,都是用益物权的享有人,他们不能单方面进行以上的不动产交易。

  这种‘地票’制度既违反了我国宪法对农村土地集体所有制的资产不得买卖的规定,也违反了中共十七届三中全会对城乡土地同地同权同价的决定。这是最大的国进民退,这也是用行政手段代替市场配置资源的做法,是最大的退步胡德平认为,这种“地票”制度有瞒天过海、移花接木之嫌。在政府依法行政,积极改革,发挥改革主导作用的同时,必须大大提升广大农民与政府对话、协商的主体地位,并考虑如何发挥农村土地集体所有制在城市化、工业化、农业现代化上积极、主动的首创作用;考虑在农业现代化的同时,能否对我国的工业化、城市化也做出巨大贡献。


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